Какой быть процедуре оспаривания кадастровой стоимости?

На площадке Общественной палаты РФ прошло нулевое чтение проекта федерального закона № 814739-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки».

Понятие «государственная кадастровая оценка» (ГКО) закреплено в ст. 3 Федерального закона № 237 «О государственной кадастровой оценке». Она проводится по решению исполнительного органа государственной власти региона.

По сути, кадастровая стоимость объекта не что иное, как его рыночная стоимость, но определенная методами массовой оценки, без учета индивидуальных особенностей объекта недвижимости. При проведении независимой оценки правообладатель может получить кадастровую стоимость в размере рыночной с учетом индивидуальных особенностей объекта, например фактического износа здания, формы и рельефа участка, нахождения его в зоне подтопления и т. д.

Модерировал нулевые чтения член Комиссии ОП РФ по развитию экономики, предпринимательства, сферы услуг и потребительского рынка Андрей Усенко, который рассказал, что во многих регионах по-прежнему остаются открытыми вопросы и противоречия при проведении кадастровой оценки.

«В настоящее время государственная кадастровая оценка нуждается в изменениях и доработке нормативных актов. Предлагаю нам с вами сегодня обсудить вопрос: должно ли у собственника недвижимости быть право установить в суде кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости? А также рассмотреть механизмы совершенствования института досудебного оспаривания кадастровой стоимости. В действующем законодательстве устанавливается, что отчеты об оценке рыночной стоимости для цели оспаривания кадастровой стоимости рассматривают в регионе специальные комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости, в законопроекте предлагается возложить эти полномочия на государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Кроме того, в проекте закона с ГБУ снимается ограничение на проведение независимой оценки любых объектов, кроме объектов недвижимости, благодаря чему ГБУ получают неконкурентные преимущества перед частными оценщиками, что недопустимо», – рассказал Андрей Усенко.

Модератор обратил внимание и на такой важный аспект, как профессиональная квалификация специалистов по кадастровой оценке и контроль качества отчетов об определении кадастровой стоимости, заявив, что ситуация со специалистами по регионам неоднородная.

Председатель совета национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков «Союз СОО», председатель Комиссии по ГКО и оспариванию кадастровой стоимости Общественного совета при Росреестре Алексей Каминский считает, что радикальные реформы в сфере кадастровой оценки могут привести к негативным последствиям и стоит быть осторожными при принятии новых поправок. Эксперт опасается, что в результате внедрения нового законодательства институт оспаривания будет фактически ликвидирован. По его мнению, без этого невозможно обеспечить справедливое налогообложение, баланс интересов между органами государственной власти и налогоплательщиками.

«При рыночной оценке каждого объекта важно учитывать его индивидуальные особенности и характеристики, которые в обязательном порядке учитывает независимый оценщик, а таких сегодня не всегда можно найти в государственных учреждениях», – говорит Каминский.

Он отметил положительные стороны законопроекта:

«Так, ранее ГБУ не могли получить у госструктур на безвозмездной основе имеющуюся у них информацию, необходимую им для проведения кадастровой оценки, теперь документ дает им эти полномочия».

«Развилка действующего и предлагаемого законодательства заключаются в том, что сегодня ГБУ, уполномоченные на проведение кадастровой оценки, вообще не имеют права проводить независимую оценку, теперь этот запрет хотят снять, за исключением оценки недвижимости. Предлагаемые изменения – это шаг к огосударствлению рынка оценочных услуг, созданию института государственного оценщика», – утверждает Алексей Каминский.

«Другой важный момент в законопроекте – это наделение ГБУ полномочиями по рассмотрению отчетов об оценке рыночной стоимости, выполненной для цели оспаривания. Сейчас этим занимаются специальные комиссии. Бизнес говорит, что им не важно, ГБУ или комиссия будет выполнять эту функцию, главное, чтобы была возможность в судебном порядке установить кадастровую стоимость в размере рыночной. Если будет отлажена досудебная процедура, то никто не пойдет в суд. Но, пока этого нет, у бизнеса должна быть возможность решить вопрос в судебном порядке», – считает эксперт.

Директор Санкт-Петербургского ГБУ «Кадастровая оценка» Сергей Грибовский согласился с тем, что без процедуры оспаривания не может существовать институт кадастровой оценки. Он выступает за сохранение комиссий как инструмента оспаривания кадастровой стоимости в размере рыночной в досудебном порядке.

Грибовский подчеркивает, что комиссии – это публичный орган. Среди недостатков он выделил низкий профессиональный уровень членов комиссии:

«А судьи кто? Сегодня в состав комиссий входят представители органов власти и бизнеса и только один-два оценщика. Считаем, надо привлекать больше профессионалов и повышать их компетенции».

Директор департамента недвижимости Минэкономразвития России Алексей Бутовецкий обратил внимание участников на понятийный аппарат. По его мнению, оспаривание не синонимично установлению кадастровой стоимости в размере рыночной.

«Мы считаем, что оспаривание в суде кадастровой стоимости есть право собственника недвижимости, и законопроект это право не отнимает. Другой момент: установление кадастровой стоимости в размере рыночной – это конкретная услуга, которую могут проводить органы, наделенные такими полномочиями, сейчас это комиссии. Предполагаем, что при передаче этой функции ГБУ эффективность может повыситься. Сегодня в таких крупных субъектах РФ, как Москва, Московская область, Санкт-Петербург, и ряде регионов работой комиссий довольны, но есть субъекты РФ, где отмечаются претензии к их работе и недоверие со стороны налогоплательщиков», – заявил Бутовецкий.

Подводя итоги встречи, Андрей Усенко сказал, что все прозвучавшие предложения войдут в заключение ОП РФ и будут направлены в Госдуму для учета позиции гражданского и бизнес-сообществ при рассмотрении законопроекта.